【不動産コラム】18歳の一人暮らし-親の許可と保証人が不要な場合

成人年齢の引き下げとは

民法の改正によって、成人となる年齢が20歳から18歳に引き下げられることになりました。このため2022年4月1日時点で18歳以上20歳未満の人も全員「成人」となります。

成人となると、親の同意なく法律行為を行うことができるようになります。法律行為とは例えば「契約」です。携帯電話の契約やクレジットカードの契約はもちろん、家を借りるための賃貸借契約も契約、つまり親の同意なく行うことができるようになる法律行為です。ただし、お酒やたばこ、競馬や競艇などのギャンブル、養子を迎えること、大型・中型自動車運転免許の取得等は従来通り、20歳にならなければ認められません。

成人年齢の引き下げによって18歳以上20歳未満はいつから「成人」になるか

2002年4月1日以前生まれの方は、20歳の誕生日に成人となります。

2002年4月2日～2003年4月1日生まれの方は、2022年4月1日に19歳で成人となります。

2003年4月2日～2004年4月1日生まれの方は、2022年4月1日に18歳で成人となります。

2004年4月2日以降生まれの方は、18歳の誕生日に成人となります。

18歳以上は一人暮らしに親の許可は不要となりますが…

これまでは20歳になるまでは自分ひとりで家を借りることはできませんでした。したがって、実家を出て大学に通うためにアパートを借りるに当たっては親の同意が必要だったわけです。

なぜこのようなシステムになっていたのでしょうか。それは民法という法律で、未成年者が行った契約は法定代理人（親または家庭裁判所が選任した未成年後見人）が取り消すことができると決められているからです。そして取り消された法律行為は当初から無効であったとみなされます（民法5条、120条、121条）

しかし2022年4月1日以降は18歳になれば、学生であっても親の同意なくアパートを借りることができるようになります。なぜなら18歳以上は未成年ではなく成人、つまり大人だからです。

ただしメリットばかりではありません。大人として賃貸借契約という法律行為の相手方となるわけですから、物事が思うようにいかなかった時にはその責任を自分で負わなければならないということです。

家賃を払うという契約をしたのであれば、お金がなくても家賃は自分で支払わなければなりません。大家さんや不動産会社は親ではなく、賃借人、つまりあなたに家賃を請求します。それでも支払われない場合は裁判所に行って、あなたを訴えることになります。場合によっては口座等を差し押さえたりもします。

また借りている部屋を大切に扱わなかった場合には、その損害の賠償を親ではなく賃借人、つまりあなたに請求することになります。

引っ越して住み始めたところ、思っていたのと違った。あるいは隣の人がうるさい人だった。こういう場合でも簡単にキャンセルしてお金を返してもらうなんてことはできません。契約書の期間より短い期間で出ていくということは、契約に対する違反であるということで「違約金」というものが発生する可能性もあります。そしてそれを支払わなければならないのは賃借人、つまりあなたです。親ではありません。

つまり18歳を越えて成人になるということは、自由に契約できるという権利を手に入れると共に、それに対する責任を自分が負うという義務が付いてくるのです。

未成年だけど賃貸で一人暮らししたい！どうすれば良い？

私の不動産会社にも時々、未成年のお客様が一人暮らしをしたいということでお越しになられます。

一人暮らしをするためのお部屋を借りるためには、そのお部屋の大家さんと賃貸借契約を結ばなければなりません。しかし未成年の方が賃貸借契約を結ぶためには、法定代理人、つまり親か家庭裁判所が選任した未成年後見人のいずれかの同意が必要となります。絶対にです。

そうでないといつでも法定代理人から「あの賃貸借契約はなしにします」と取り消される可能性があり、取り消された場合に契約は最初から無効になるため、大家さんにとってリスクが高すぎるからです。

なお、未成年が親の同意なく一人暮らしをする裏技のようなものがインターネットで紹介されていることもありますが、絶対に実行してはいけません。裏技はあくまで裏技。裏技が違法であればその行動の責任は自分が負うことになります。また住まいを世話する代わりに、売春や違法な労働に従事させて縛り付けるというような別の何かを要求されると思って間違いありません。

なぜ未成年が親の同意なく一人暮らしをする契約を結ぶことができない法律になっているのかをよく考えることを強くお願いいたします。

毒親から逃れたい！そんな場合には

時には毒親から離れるために未成年での一人暮らしを考えている方もいらっしゃいますが「裏」は毒親以上に危険です。

毒親に苦しんでいる場合はまず、住んでいる市区町村の役所に「児童相談所」というものが必ずありますので、そこに相談してください。裏技など使わなくてもきちんとあなたを守るシステムが世の中にはあります。電話番号189でお近くの児童相談所に繋がります。

初めての一人暮らし「連帯保証人」って何？

不動産賃貸で不動産会社から「連帯保証人をつけてください」と言われることがあると思います。

この場合の連帯保証人とは、不動産を借りた人が病気や事故などで家賃を払えない状況になってしまった時に、借りた人に代わって家賃を払ってくれる人のことです。さらに不動産を借りた人が突然行方不明になってしまったり、部屋の中にものを残したまま出て行ってしまったりした場合に、きちんと原状回復して大家さんにお部屋を返す人のことです。

連帯保証人は実際にそこに住むわけではありませんが、その部屋を借りている人の負う義務を連帯して（一緒に）負う人です。

したがってその性質上、不動産を借りる人が18歳以上であっても連帯保証人をつけなければならないことがあります。例えば学生さんは18歳以上の成人であっても、社会人として働いて安定収入を得ているわけではないので、万一の時のために安定収入のある連帯保証人を求められることがほとんどです。

最近では家賃保証会社に、家賃0.5か月分～1ヶ月分程度の保証料を支払って連帯保証人の代わりを務めてもらうというシステムも出てきています。しかしやはり学生などの安定収入のない人に対しては、家賃保証会社から連帯保証人をつけるよう要求されます。

また、そもそも大家さんや不動産会社の方針によって、連帯保証人が必要な場合と不要な場合があります。ここはケースバイケースですので、成人としてリスクとリターンをよく考えて責任をもって契約してください。

18歳で住宅ローンを組んで不動産を買えるか

賃貸借契約ではなく、家を購入することはできるでしょうか。

もちろん2022年4月1日以降であれば、18歳以上であれば法定代理人なしで家を購入する契約を結ぶことができるようになります。法律的には住宅ローンを組んで家を購入することも可能でしょう。

しかし契約自体はできるのですが、金融機関の審査というハードルがあります。

というのも、金融機関で住宅ローンを組むには、金融機関ごとに作られた勤続年数や年収の制限で合格していなければ審査に通らないからです。

もちろん一生懸命働いたり、自分でビジネスを起こして、貯めた現金をもって不動産を買うという正攻法を止めることはできません。成人としてよく考えて決断してください。

まとめ

18歳となり成人となれば、大人として不動産を契約することができるようになります。不動産は私たちの生活の基盤となる大切なものであり、私たちの心と体を守るものです。しかしかかるお金は高額であり、それにまつわる法律も独特なものがあります。

どうか正しい相手から正しいアドバイスを受けて、素晴らしい不動産を舞台として素晴らしい人生を送ってください。