【不動産コラム】住宅ローンがあるけど離婚したい！財産分与はどうなる？

家やマンションの財産分与とは

夫婦が離婚を決断した時に、頭を悩ませるものの一つが財産分与です。

財産分与とは夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を公平に分けることをいいます。

財産分与は夫婦が離婚する際には必ず行わなければならないものです。

しかし、人生において財産分与を何度も経験する人は、それほど多くなく、どこまでが財産分与の対象になるのか、分ける割合はどのように考えればよいのか、特に物理的に分けることが難しい、家やマンションといった不動産とそのローンはどうすればよいのかといったことは、誰しもが直面する悩みです。

財産分与の対象とは

夫婦が結婚している間に築き上げてきた財産は、その名義の如何に関わらず「共有財産」です。

具体的には、現金や預金、株や保険、年金や退職金はもちろんのこと、家やマンションといった不動産ももちろん共有財産となります。

また当然、住宅ローンなどの借金も共有財産（負債）となることも忘れてはなりません。

一方で、それ以外の財産は「特有財産」となります。

「夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産とする」(民法762条第1項）

具体的には、独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などのことです。

そしてこれら特有財産は財産分与の対象にはなりません。

財産分与の割合はどれくらいか

原則2分の1です。

しかし財産分与には、離婚後の生活保障や、離婚の原因を作ったことへの損害賠償の性質もあるため、それぞれの事情によって財産分与の割合が異なります。

財産分与の税金はどうなるか

基本的に、離婚により相手方から財産をもらった場合、贈与税がかかることはありません。

なぜなら、財産分与は相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

しかしそれにしては分与の割合が明らかにおかしい場合や、そもそも離婚が贈与税や相続税を免れるために行われた場合には、課税されることがあります。

また、財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。

この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。

さらに、分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で土地や建物を取得したことになります。

ですから将来、その分与を受けた土地や建物を売った場合には、財産分与を受けた日を基準として、長期譲渡になるか短期譲渡になるかを判定されることになるわけです。

離婚を考える際にまずはやるべき家のこと

さて、家やマンションといった不動産の財産分与を行う際には、そもそもその不動産が財産分与の対象となるかどうかの確認が必要です。

というのも、上述の通り財産分与の対象となるのは「共有財産」、つまり夫婦が結婚している間に築き上げてきた財産だからです。

夫婦が共同で買った不動産や、結婚している間に買った不動産は共有財産ですが、そうでない場合は判定が難しいのです。

よくあるのが「親から相続した不動産に住んでいた」パターン、「独身のときの貯金で買った不動産に住んでいた」パターンです。これらのパターンの場合には、その不動産は財産分与の対象から外れることがほとんどです。

不動産の名義と不動産の価格を調べる

家が財産分与の対象になると分かったら、次にやるべきことは、その家の名義と価格を調べることです。

土地や建物は誰の名義でしょうか。法務局で不動産の登記簿謄本を取得して調べましょう。

全部事項証明書を取得すれば不動産にどのような担保権（抵当権など）が設定されているのかも一緒に分かります。

そして不動産の価格も調べる必要があります。これは信頼できる宅建業者に査定をしてもらえば良いだけなので簡単です。

不動産がいくらなのかを早めに知っておくことはとても重要なステップです。

そもそも不動産を売却すべきか、するとしたらいつ売却すべきか。また売却しない場合には誰が住み続けるべきかなどの方針に大きくかかわってくるからです。

必ず、信頼できる宅建業者に問い合わせて、意見を聞いておくべきです。

私も宅建業者としてこのような物件の査定や買取を依頼されることがあるのですが、特に女性の方は、不動産に対しての興味があまりないことが多く、財産分与の際に、弁護士等から

「現時点での不動産の価格は〇〇円です。そして賃料収入は〇〇円です。利回りはなんと〇％もありますよ！これを奥さんに分与します。ご主人は奥様に申し訳ないということで、あなたの方に多く財産を分けるようにしました。良かったですね」

と言われて、

「まあ弁護士のいうことだからそうなのだろう」

と、借地権の建物や連棟式の家、さらには直近で大規模修繕が必要になる家、企業や大学の撤退により市場性が急激に減少する家といった、わりと難易度の高い不動産を押し付けられて困っておられるケースが本当に多いです。

ということで信頼できる業者に、きちんと査定してもらうことが大切です。そして多くの場合、一番厳しい査定が一番現実的な数字です。これについては別記事でご紹介する予定です。

住宅ローンの契約内容を把握しておく

住宅ローンの契約書を確認して、誰が債務を負っているか、そして残債はいくらなのかを確認しましょう。

当初の契約から契約変更がなされている場合もあるため、契約書類一式を確認してください。

契約書類一式には償還表（しょうかんひょう）も含みます。住宅ローンの残債の確認は特に重要です。

もし不動産の査定金額よりもローンの残額が下回っている（これをアンダーローンといいます）のであれば、不動産を売れば利益が出ます。

逆に、不動産の査定金額よりもローンの残額が上回っている（これをオーバーローンといいます）のであれば、不動産を売ったとしてもローンだけが残り、離婚後もローンの支払を継続しなければなりません。

家は売りたいがオーバーローンの場合にどうすれば良いか

オーバーローンとは不動産を売却した価格よりもローンの残債が多い状態です。例えば家の評価額が2,000万円だったけど、ローンの残債は3,000万円というような場合です。

お分かりのように、この状態で不動産を売却してもローンが残るだけです。

この例では家を売っても1,000万円ローンが残ってしまいますね。

したがってこの場合には夫婦の片方が住み続けてローンの支払を続けるというのが一般的です。

とはいえそれでも売却をせざるを得ない状況もあるかと思います。実家や子供の都合といった、いかんともしがたい事情もあるかもしれません。

この場合には「家は売ることにして残債を自己資金で清算する」、「任意売却で家を売る」等の方法で、なんとか現金化することになります。

任意売却とは、銀行等の債権者と交渉して、ローンの残債があるなかで不動産を売却する方法です。

一般的には、抵当権が付いている不動産は売ることができません。私たちのような宅建業者に買い取ってもらう場合でもです。

それは抵当権がついていると、借金の返済が滞った時に、銀行は所有者の意向など関係なく、競売にかけて売却してしまえるからです。

そうなると、怖くて誰も買うことができません。抵当権とはそれほど強い権利なのです。

したがって不動産を売ろうと思うのならば、ローンを全額返済し、抵当権を外さなければなりません。

しかしオーバーローンの状態ですと、不動産を売却した資金を返済に充てたとしても、全額返済とはならず抵当権が外れません。

上の例でいうと、不動産を2,000万円で売ったところで、ローンは1,000万円残ってしまうわけです。

そこで銀行等の債権者と交渉して、貯金を充てたり、借り換えをしたりなどして、お金を工面してなんとか抵当権を外してもらって不動産を売却することとなります。

なお任意売却は、債権者である金融機関にとっては、当初の予定通りにローンが返済されなかったということで金融事故扱いとなります。したがって任意売却に進む際には慎重な判断が求められます。

家は売りたいがアンダーローンの場合にどうすれば良いか

アンダーローンとは不動産を売却した価格よりもローンの残債が少ない状態です。

例えば家の評価額が3,000万円だったけど、ローンの残債は2,000万円というような場合です。

この状態で不動産を売却した場合、ローンを返済しても現金が残ることになり、これを夫婦で分割することになります。

上の例でいうと、家を売って、ローンを完済して、1,000万円の現金が残っています。これを分けるということです。

とてもシンプルで良いですね。

ただし、あくまで査定は査定です。実際に家が売れてしまうまでは財産分与が終わらないという点に注意が必要です。

また、アンダーローンでも売却をしない選択をする方もいることでしょう。

この場合、ローンの負担をどうするか、所有権を誰のものにするか、家をもらわない配偶者は財産分与としていくら受け取るか、保証人をどうするかなどを検討することとなります。

となると、もっている家の価値が今後も上がりそうか、それとも下がりそうかは、きちんと把握しておきたいですね。

家に住み続ける場合

夫が家に住み続ける場合

家は夫名義、離婚はしても、家には夫が住み続けて住宅ローンの支払も行っていくケースです。

この場合に、妻も連帯保証や連帯債務のような形でローンの負担をしていた場合には、たとえ夫婦間で「夫が支払う」という合意をしたとしても、対金融機関ということになると別問題です。

仮に夫のローン返済が滞ると、妻に支払い命令が下ってしまいます。

新天地で「元・ご主人がローンの返済を滞納したので、奥さんが払ってください」という手紙が届いて、稲妻に撃たれて弊社にご相談に来られる、元・奥様がよくいらっしゃいます。

「元・夫との約束で、向こうが支払うことになっているんです。実際に住んでいるのは夫ですし」

と主張しても無駄です。

ですから、この方法を取る場合には金融機関と交渉して、妻が連帯保証人や連帯債務者などから外れることを了承してもらう必要があります。

そして、了承が得られるかは金融機関次第です。夫に金銭的な意味での余裕があれば通るかもしれません。しかし基本的には難しいと思っておいてください。

大抵の場合「では新たな保証人を立ててください」といわれるか、保証会社や保証協会の利用、さらにはある程度の現金の入金を求められたりします。

またアンダーローンの場合、つまり不動産の価値がローン残額より大きく、不動産がプラスの財産となっている場合には、そのプラス部分が財産分与の対象となります。

例えば家の評価は3,000万円で、ローン残債は2,000万円だけど、「こんな家、出て行ってやる」と妻が出ていき、夫が住み続ける場合です。

この場合財産分与として、基本的に夫はそのプラス部分の半分の金額を妻に対して支払う必要があります。上の例でいうと1,000万円×50%＝500万円ですね。

ただし必ず半分ずつというわけではありません。妻の貯金等の固有財産で住宅ローンの一部を支払っているなどの事情があれば、それも財産分与の事情として考慮されることでしょう。

妻が家に住み続ける場合

家の名義は夫、ローンの債務者も夫、でも離婚後にその家に住むのは妻。このような場合はどうなるでしょうか。

例えば妻が子どもの親権者になる場合に、養育費をもらう代わりに、夫が住宅ローンを支払い続けるというような場合です。妻にとっては良い条件に見えます。

とはいえ、夫がローンの支払を継続してくれる保証はどこにもありません。

仮に夫がローンの支払いを滞納した場合には、家は競売にかけられ、妻は立ち退きを迫られることになるかもしれません。

現に実務でこのパターンを何度も見てきました。

「元・ご主人がローンの返済を滞納したので、この物件は競売にかけられることになりました」

という手紙が届いて、稲妻に撃たれて弊社にご相談に来られる、元・奥様もよくいらっしゃいます。

自分自身が実際に住んでいないと、支払いだけ続けるのが億劫になったりするのが人間というものなのかもしれません。

ということで、この方法をとる場合には、夫が住宅ローンを支払わなくなった場合に備えて、公正証書を作成しておくのが良いでしょう。

ローンが夫婦共有名義の場合

家を買うに当たって、ローンが共有名義になっていることも多いかと思います。

この場合には、夫婦のどちらかが家を出ていくと契約条項違反となることがほとんどです。

そして夫婦共有名義のローンを、いずれか片方だけのローンにするというように契約内容を変更することは、まずできません。

したがってこのような場合には、ローンの借り換えをすることになります。債務者となる方がローンの申し込みをして、審査を受けて無事に通過しなければならないということです。

もちろん債務者となる方に残債を返済していけるだけの十分な経済力が求められることはいうまでもありません。

まとめ

離婚の財産分与においては、夫婦が努めて冷静に誠実に話し合う必要があります。

しかし、離婚という状況や家という高額の財産の分与となった場合には、どうしてもそれが難しい場合があります。

また上でも書きましたが、どちらかというと女性の方は、不動産に対しての興味があまりないことが多く、財産分与の際に弁護士等から

「現時点での不動産の価格は〇〇円で、賃料収入は〇〇円ですから、これを奥さんに分与します。平等どころかあなたの方が財産をたくさん分けてもらってるんですよ」

と言われて、借地権の建物や連棟式の家、さらには直近で大規模修繕が必要になる家といった、わりと難易度の高い不動産を押し付けられて、数年後に困って弊社にご相談にみえるというようなケースがみられます。

弁護士等の専門家に依頼することは良い方法です。

しかし、弁護士は決して中立の立場の正義の味方などではなく、彼らもビジネスとしてやっていることを忘れないようにしなければなりません。

そして不動産に関しては、信頼できる業者に査定をお願いして、専門家としての意見を聞き、ある程度の知識の武装をしておくことが大切です。多くの場合、査定やその物件についての意見は無料で行ってもらえるはずです。

信頼できる業者のお知り合いが近くにいない場合には、お住まいの地域の役所、または各都道府県の宅地建物取引業協会にお問い合わせになられるとよいでしょう。