目次
- 「相続した不動産、どうすべきか？」— 迷ったからこそわかること
- 相続不動産の売却と賃貸、どちらが得か？
- 売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリット
- 相続不動産を売るべきか貸すべきか？判断基準チェックリスト
- 相続不動産の売却事例と成功のポイント
- 相続不動産を賃貸に出す場合の成功事例
- 2025年の不動産市場予測！売却のタイミングは今がベスト？
- まとめ｜相続不動産は売る？貸す？慎重に判断を！
「相続した不動産、どうすべきか？」— 迷ったからこそわかること
相続というものは、ある日突然やってきます。大切な人を見送ったばかりの心が落ち着かぬうちに、不動産のことで頭を悩ませなければならない。これは、決して簡単なことではありません。
実は私自身、かつて相続した不動産をどうするべきか大いに迷った経験があります。愛着のある家を手放すべきか、それとも賃貸として活かすべきか。何度も考えました。しかし、最終的には「住む予定がない」という現実に向き合い、売却という決断をしました。結果的にその選択が正しかったと今は思っていますが、そこに至るまでには多くの葛藤がありました。
この仕事をしていると、同じような悩みを抱える方と出会うことが少なくありません。私は楽府株式会社の宅地建物取引士として、年間30件以上の相続不動産の相談を受けています。 その中で「売るべきか、貸すべきか」と頭を抱えるお客様の声を何度も聞いてきました。
本記事では、売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを整理し、どのような判断基準で決めるべきかを詳しく解説します。さらに、実際に売却や賃貸を選んだ方々の事例もご紹介しますので、ご自身の状況と照らし合わせながら、最適な選択肢を見つけるヒントにしていただければと思います。
あなたの大切な資産を、より良い形で未来へつなげるために。一緒に考えていきましょう。
相続不動産の売却と賃貸、どちらが得か？
何をもって「得」とするかは、自分自身と不動産の状況によって異なります。単純に「売却の方が得」「賃貸の方が得」と決められるものではありません。
例えば、私自身が相続した不動産のケースを考えてみましょう。私はすでに実家を出て暮らしており、「住む」という選択肢はありませんでした。他の家族もそれぞれ独立しており、実家を必要とする人はいなかったのです。さらに、その不動産がある地域は大きな会社の従業員が居住したい地域ではあるものの、彼らの年収は十分に高く賃貸需要というよりも売買需要の方が強い地域でした。もしその市場に逆らって貸し出しても空室リスクが高く、管理の手間やコストもかかることが容易に予想できました。こうした理由から、私は売却の道を選んだわけです。
このように、考えるべきことは一つではありません。「自分にとっての得とは何か？」を明確にしなければ、最適な選択をすることはできません。そこで、売却と賃貸、それぞれのメリットとデメリットを整理し、「どの基準で判断すればよいのか」を一緒に考えていきましょう。
売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリット
売却のメリット
✅ まとまった現金が手に入る（相続税・維持費の負担軽減）
不動産を売却すると一括でまとまった現金が手に入ります。相続税の支払いや将来の生活資金に充てることができるため、「資産を流動化する」選択肢として魅力的です。また、固定資産税や維持費の負担から解放されるという点も見逃せません。
✅ 空き家の管理不要（管理リスクなし）
住む予定のない不動産を持ち続けることは、意外と大変です。本当に不思議なのですが、空気の入れ替えを定期的にしないだけで、驚くほど家が傷みます。結局定期的な掃除やメンテナンスが必要で、地方の空き家は（大自然の影響から）傷みが進みやすく、一方で都市の空き家は（人為的な影響から）傷みが進みやすいものです。結果、放置すると資産価値が大きく下がることも。売却すればそうした管理の手間やコストから解放されます。
✅ 市場が好調なら高値で売れる可能性あり
不動産市場の動向によっては、相場よりも高く売却できることがあります。特に都市部の人気エリアや開発が進んでいる地域では、高値での売却も期待できるでしょう。
売却のデメリット
⚠ 一度売ると取り戻せない
売却すれば、もうその不動産を持つことはできません。「将来的に自分や家族が住むかもしれない」という可能性が少しでもある場合は、慎重に判断する必要があります。
⚠ 売却益に譲渡所得税がかかる可能性
売却時に利益（譲渡益）が発生すると、その分の譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。相続から3年以内なら「相続税の取得費加算」などの優遇措置を受けられる場合もありますが、税負担の計算は事前に行っておくべきです。詳しくは別記事でご案内します。
⚠ 市場によっては希望価格で売れない
不動産市場は常に変動しており、売りたいタイミングで思うような価格にならないことも。売却を急ぐと値下げせざるを得ないケースもあります。
賃貸のメリット
✅ 家賃収入を得られる（長期的な資産運用）
賃貸にすれば、毎月の家賃収入を得ることができます。これは「不動産を資産として活用する」という選択肢であり、長期的な収益源となる可能性があります。
✅ 将来的に自分や家族が住める
売却とは違い、物件を手放さずに済むため、「もし将来、自分や家族が住む可能性があるなら、賃貸運用をしながら維持する」という選択肢を取ることができます。
✅ 不動産価値の上昇を期待できる
不動産の価値は、時代やエリアの開発によって変化します。今すぐ売らなくても、将来的に価値が上がる可能性があるなら、賃貸にして持ち続けるという選択もありです。
賃貸のデメリット
⚠ 管理や修繕の負担がかかる
賃貸経営には、設備の修繕、入居者対応、家賃の管理など、手間のかかる作業が発生します。不動産管理会社に委託する方法もありますが、手数料がかかるため、その分のコストも考慮する必要があります。
⚠ 空室リスクがある（収入が安定しない）
賃貸市場の需要は地域によって異なり、入居者が見つからない期間が発生すると、収入がゼロになるリスクもあります。特に郊外や需要の低いエリアでは、空室リスクを考慮した計画が必要です。
⚠ 借主トラブル・滞納リスク
借主とのトラブル（家賃滞納、設備の破損、退去時のトラブルなど）が発生することもあります。賃貸契約の管理はしっかり行わなければなりません。
「売る or 貸す？」の判断基準を持とう
こうして比較すると、売却も賃貸もそれぞれにメリットとデメリットがあります。大切なのは、「自分にとって何が得か」を見極めること。
例えば、
✔ 現金化して別の資産に変えたい → 売却が向いている
✔ 定期的な家賃収入を得たい → 賃貸が向いている
✔ 将来、自分や家族が住む可能性がある → 賃貸で運用
✔ 維持管理が難しく、負担を減らしたい → 売却が適切
私自身、売却という選択をしましたが、それは「住む予定がない」「賃貸需要が低い」「管理コストを抑えたい」という状況が揃っていたからです。あなたの状況に合った選択をするためにも、「何が得か？」の物差しを持つことが大切です。
次に、実際に売却や賃貸を選ぶ際の基準をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
相続不動産を売るべきか貸すべきか？判断基準チェックリスト
「いつか使うかも」「いつか読むかも」と思って本を押し入れにしまい込んだものの、大掃除の日に同じ本が2冊出てきて愕然とする。これは、私の悪い癖です。不動産も動産も、結局は考え方が同じだと実感しています。
「いつか使うかも」と思って取っておいたものほど、その「いつか」はなかなか来ません。むしろ、実際にその時が訪れたときには、状況がすっかり変わっていることが多いものです。
例えば、
- 坂の上にある自宅の、階段までも昇るのが難しくなっていた（バリアフリーが必要になった）
- 孫の通学を考えたときに、住む場所の優先順位が変わった
- まさかの展開で、愛する人が「一緒に住もう」と言ってきた
- 一緒に住む予定だったけど、仲違いしてしまってもはや顔も見たくない
…どれも、私のお客様が経験した実話です。
こうした現実を踏まえると、「将来に備えてとりあえず持っておく」というのは、必ずしも合理的ではありません。むしろ、今の状況を冷静に見極めて「持ち続けるべきかどうか」を判断することのほうが、よほど重要なのです。
そこで、相続不動産を売るべきか貸すべきかを判断するためのチェックリストを用意しました。あなたの状況に照らし合わせながら、最適な選択を考えてみましょう。
1. すぐに現金が必要か？
✅ 相続税の支払いがある → 売却が有利
相続税の納付期限は相続発生から10カ月以内です。もし手元に十分な資金がない場合は、売却によって資金を確保するのが合理的です。特に相続税が高額になる場合、売却を検討する必要があるでしょう。
✅ 急ぎで資金が必要ない → 賃貸を検討
相続税の支払いに問題がなく、今すぐ大きな資金が必要でないなら、賃貸運用も選択肢の一つです。ただし、安定した家賃収入が得られるかどうかをしっかりと見極める必要があります。
2. 物件の立地・需要は？
✅ 需要が高いエリア（駅近・商業地域） → 賃貸向き
都心部や主要駅の近くなど、賃貸需要の高いエリアなら、毎月の家賃収入が安定する可能性が高いです。特にワンルームやファミリー向けマンションは、立地によっては長期的に資産価値を維持しやすくなります。
✅ 売却しやすいエリア（人気の住宅街） → 売却向き
売却価格が比較的安定しているエリアでは、早めに売却することで資産を有効に活用できます。郊外や築年数が古い物件は、賃貸よりも売却した方がメリットが大きい場合が多いです。
3. 将来的に自分や家族が住む予定は？
✅ 予定がある → 賃貸 or 空き家管理
「将来的に子どもが住むかもしれない」「老後に戻る可能性がある」など、具体的な予定があるなら、物件を維持する選択肢もあります。その場合は、一時的に賃貸に出すか、適切な管理を行うことが重要です。
✅ 予定がない → 売却も検討
一方で、「いつか使うかも」と思っているだけなら、慎重に考えたほうがよいでしょう。「いつか」のつもりが、結局10年、20年と放置され、維持費や管理コストだけがかかるケースは少なくありません。
「もし本当に使う時がきたら、その時に最適な物件を探せばいい」と割り切ることも、合理的な判断の一つです。
4. 管理・修繕に対応できるか？
✅ 手間をかけたくない → 売却が適切
「空き家を管理するのが大変」「家賃の回収や修繕をする余裕がない」と感じる場合は、売却するのが現実的です。特に相続した物件が遠方にある場合は、管理の負担が想像以上に大きくなります。
✅ 管理できる or 不動産会社に委託可能 → 賃貸も検討
一方で、管理を不動産会社に委託し、手間を最小限に抑えられる場合は、賃貸運用も選択肢に入ります。ただし、その分の管理費用や修繕費用を考慮し、家賃収入が安定してプラスになるかどうかをしっかり試算することが重要です。
まとめ：「いつか使うかも」は本当に来るのか？
「とりあえず持っておこう」などと考えていたら、気づけば10年が経過。いつか使うつもりだったのに、いざその時が来たら「思っていたのと違う…」となることは少なくありません。
✅ 本当に必要な不動産か？
✅ 現状の負担と未来の可能性を天秤にかけて、どちらが自分にとって「得」か？
こうした視点を持つことで、相続不動産の最適な活用方法が見えてきます。
次の章では、実際に売却・賃貸を選択した人たちの事例をご紹介します。ぜひ、あなたの状況と照らし合わせながら、今後の方針を考えてみてください。
相続不動産の売却事例と成功のポイント
相続した不動産を売却するかどうかを決めるのは簡単なことではありません。しかし、「売却」という選択肢が、結果として資産の有効活用や相続トラブルの回避につながったケースも多くあります。ここでは、実際に売却を決断し、成功した2つの事例をご紹介します。
ケース1：相続税対策で売却した成功事例（東京都八王子市）
背景：親から相続したマンション、相続税の支払いが厳しく売却を検討
このケースの被相続人（お父様）は、初代として財を築き、マンションを含む多くの資産を遺されました。しかし、それゆえに相続税の負担が大きく期限までに支払う必要がありました。相続された方は既に独立し、別の場所に住んでいたため、マンションに住む予定はなし。そこで、売却を決断することになりました。売却価格：3,800万円
成功のポイント
✅ 早めに査定依頼し、最適な売却タイミングを把握
相続税の納付期限は相続開始から10カ月。期限を意識しながらも、焦って安値で売ることがないよう、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場の動向を把握しました。
✅ 不動産会社の戦略的な広告活動でスムーズに成約
八王子市はエリアによっては売却のしやすさが異なります。今回のマンションは比較的需要の高い立地であったため、ターゲット層を明確にし、広告戦略を立てて販売活動を行ったことで、スムーズに成約。結果として、相場価格の範囲内で売却でき、相続税の負担を軽減することができました。
✅ 売却資金を活用し、相続税の納付を円滑に
売却資金によって、相続税の支払いを無理なく完了。もし売却せずに相続税を支払おうとすれば、他の資産の現金化やローンの利用を検討する必要がありましたが、マンション売却によりスムーズに対応できました。
ケース2：築古の戸建てを売却し、空き家問題を回避（府中市）
背景：築40年以上の戸建て、管理が大変で売却を決断
この事例では、相続されたのは府中市の好立地にある築40年以上の戸建てでした。一見すると「賃貸として活用する」「将来的に家族が住む」といった選択肢も考えられそうですが、実際には事情が異なっていました。
問題は、不動産の価値が高いために、相続人同士の意見がまとまらず「争族」になりかけていたことです。
遺産分割協議が難航し、話がまとまらないまま時間が経過。その間に、戸建ては空き家となり、管理が行き届かなくなっていました。
さらに、落書きや不法投棄などのトラブルが発生。空き家が荒れると資産価値が下がるだけでなく、地域にも悪影響を及ぼします。こうした状況から、相続人たちは「これ以上の維持管理の負担を減らしたい」という思いを持つようになり、最終的に売却でまとまりました。売却価格：2,500万円
成功のポイント
✅ 買取業者と交渉しスピード売却
遺産分割協議が長引いていたため、できるだけ早く現金化する必要がありました。そのため、通常の仲介売却ではなく、不動産買取業者と交渉し、スムーズな売却を実現しました。買取であれば、内覧対応や広告活動の手間が不要で、すぐに契約を結ぶことが可能です。
✅ リフォーム不要でそのまま売却し、手間を削減
築年数が古い物件では、買い手がリフォームを前提に購入するケースが多いため、売主側が無理にリフォームをするよりも、現状のまま売却した方が効率的なこともあります。今回も「余計な出費を抑え、速やかに手放す」方針で進めたことで、スムーズな売却が可能になりました。
✅ 争族の回避と空き家問題の解決
不動産が売却され、現金化されたことで、相続人たちは遺産分割の話し合いをスムーズに進めることができました。もし長期間そのまま放置されていれば、さらに管理の負担が増え、相続人同士の関係も悪化していた可能性があります。そもそも賃貸となると共有者の合意をまとめる必要があります（それがかなり手間）。ということで売却という選択が、結果的に相続トラブルを回避する一手となりました。
成功事例から学ぶ「売却の判断基準」
この2つの事例からわかることは、売却は単なる「現金化の手段」ではなく、問題解決の手段にもなるということです。
✅ 相続税の負担が大きい → 売却してスムーズに納税
✅ 相続人同士の争いが発生しそう → 売却して公平に分割
✅ 空き家の管理が大変 → 早めに手放してリスクを回避
「せっかく親が残してくれた不動産を手放すのはもったいない」と感じるかもしれません。ですが、「持っているだけで負担になる不動産」もあるのです。売却という選択肢を前向きに考えることで、相続人にとっても、不動産そのものにとっても、より良い未来につながることがあります。
次の章では、「賃貸の事例」について詳しく解説します。相続不動産の賃貸を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
相続不動産を賃貸に出す場合の成功事例
ケース1：駅近マンションを賃貸にして安定収益（立川市）
背景：親から相続した駅徒歩5分のマンション、売るか貸すか迷う
このケースのクライアントは、立川駅徒歩5分のマンションを親から相続しました。しかし、現在は都心で仕事をしており、住む予定はすぐにはない。
とはいえ、クライアントは「将来的には引退後に住み慣れた立川に戻りたい」という思いがあり、売却には抵抗がありました。そこで、「今は賃貸として活用し、将来的に自分が住める状態を維持する」という方向で検討を進めることになりました。賃料収入：月15万円
成功のポイント
✅ 管理会社を活用し手間を削減
都内で仕事をしているため、自身で管理するのは難しく、多摩地域に強い弊社に賃貸管理を委託。これにより、入居者対応や賃貸経営の手間をかけることなく、安定した家賃収入を得られる仕組みを構築しました。
✅ 将来の住み替えをスムーズに
賃貸運用しながら、将来の住み替え時には契約更新のタイミングで退去調整を行うことで、自分のタイミングで住めるように計画。「今すぐは使わないが、将来住む可能性がある」場合、賃貸運用は合理的な選択肢となり得ることがわかる事例です。
ケース2：戸建てをリフォームして高賃料で貸し出し（多摩市）
背景：相続した戸建て、築年数が古いため売却価格が低い
このケースでは、相続した戸建てが昭和中期に建てられたもので、現在の建築基準法の適用外となっている問題がありました。このような物件は、「売却しても土地としての価値が低いため、買い手がつきにくい or 価格が大きく下がる」という課題があります。そのため、売却ではなく、リフォームして賃貸に出すのが最適解となりました。賃料収入：月12万円
成功のポイント
✅ リフォームで魅力を向上
築年数の古い戸建てでしたが、主要な部分（キッチン・浴室・トイレなど）のリフォームを実施。リフォーム費用はかかりましたが、その分賃料を上げることができ、結果として投資回収が可能な状態になりました。
✅ 長期契約の入居者を確保し、安定運用
築年数の古い物件でも、適切なリフォームを行うことで、賃貸需要を生み出すことができます。特に「広い庭付き戸建て」を求めるファミリー層にターゲットを絞り、長期契約の入居者を確保しました。
✅ 売却よりも資産価値を維持しつつ活用
もし売却していたら、更地としての価値が低いため2,000万円以下の価格になっていた可能性がありました。しかし、リフォームして賃貸に出すことで、月12万円の家賃収入が得られる資産に生まれ変わったのです。
「賃貸」という選択肢のメリットとは？
この2つの事例から学べるのは、「売却しない方が得なケースもある」ということです。
✅ 将来、自分が住む可能性があるなら、賃貸運用が合理的（立川市の事例）
✅ 売却価格が低い場合は、リフォームして賃貸に出すことで資産を活用できる（多摩市の事例）
相続不動産を「とりあえず持ち続ける」のではなく、賃貸という形で「生かす」ことで、将来的により良い選択肢を持つことができるのです。
2025年の不動産市場予測！売却のタイミングは今がベスト？
2025年の不動産価格はどうなる？
1. 金利の動向と不動産価格の関係
📉 金利が上がると、不動産価格は下がる傾向がある
日本銀行の金融政策によって金利が上昇すると、住宅ローンの金利も上がります。その結果、住宅を購入する人が減少し、不動産価格の下落につながる可能性が高まります。
🔍 2025年の現状
- 日銀は金利引き上げを検討中（出典：日本銀行「展望レポート」）
- 低金利が続けば、不動産価格は一定水準を維持
- 金利上昇が決定されれば、不動産価格は下落する可能性大
→ つまり、「売却を考えているなら、低金利のうちに動いた方が有利」 という判断が成り立ちます。
📌 不動産価格と金利の関係についての詳細な解説（出典：日本銀行「教えて！金融政策」）
2. 人口動態と不動産需要の変化
📉 東京都の人口は減少傾向にある
最新の統計データによると、東京都でも人口増加率が鈍化し、今後減少に転じる可能性が示唆されています。
📌 不動産需要が減少しやすいエリアとは？
- 都心部の人気エリアは一定の需要が見込まれるが…
- 郊外や住宅街は今後、需要が減る可能性
- 人口減少が進むと、不動産価格も下がりやすい
→ 売却を考えるなら、人口が減る前に売る方が有利 ということになります。
📌 東京都の人口動態データ（出典：東京都「人口推移データ」）
売却するなら2025年のうちに決断すべき理由
✅ 理由1：相続登記の義務化で売却相談が増加する
2024年4月から、相続登記の義務化 が施行されました。
これにより、「相続したまま放置していた不動産」が売却市場に一気に出てくる可能性が高く、供給が増えることで 不動産価格の下落圧力 となる可能性があります。
📌 相続登記義務化の概要（出典：法務省「相続登記の義務化について」）
✅ 理由2：不動産価格の下落リスクを考慮し、早めの決断が吉
- 金利が上がる前に売却すれば、有利な価格で売れる可能性が高い
- 人口減少が進むと、需要減により価格が下がるリスクがある
- 相続登記義務化により、市場に売却物件が増え、競争が激化する
結論として、「不動産を売るなら、2025年のうちに動いた方が良い」 という可能性が非常に高いのです。
まとめ：売却のタイミングを見極めるポイント
📍 今後の市場の変化に備え、早めの判断がカギ
📍 金利上昇前の売却が有利な可能性大
📍 人口減少による不動産価格の下落リスクを考慮する
📍 相続登記の義務化で売却希望者が増える前に動く
もし相続不動産を売却することを考えているなら、「もう少し様子を見よう」ではなく、「市場が良いうちに売る」ことが賢明な選択 になるかもしれません。
まとめ｜相続不動産は売る？貸す？慎重に判断を！
相続不動産を売るべきか、貸すべきか――これは簡単に答えが出る問題ではありません。
状況によって最適な選択肢は異なり、「どちらが得か？」は、人それぞれのライフプランや不動産の条件によって変わってきます。
だからこそ、判断基準を整理し、自分にとって最適な選択をすることが大切 です。
判断基準を整理し、最適な選択を！
ここまで、不動産の売却と賃貸のメリット・デメリット、成功事例、そして市場動向について解説してきました。
✅ 「今すぐ現金が必要」「管理が大変」なら売却
✅ 「将来的に住む可能性がある」「資産として活用したい」なら賃貸
✅ 金利や人口動態を考えると、売却は2025年のうちに決断が吉
しかし、これらの判断は、実際には個々の不動産や相続人の状況によって変わります。だからこそ、 「自分のケースではどちらが最適か？」をしっかりと考えることが重要 なのです。
不動産会社への無料相談を活用しよう
売るにしても、貸すにしても、やはり プロに相談したうえで決断するのがベスト です。
私自身、宅建業を開業していたにもかかわらず、実家の相続をどうするか迷いました。プロとしての知識はあるものの、やはり 自分のこととなると客観的な判断が難しい のです。
親戚に相談すると私情が挟まりますし、友人に相談しても不動産の専門的な知識がないため、心もとない。そこで、私は 先輩の宅地建物取引士に相談しました。結果として、様々な角度からアドバイスをもらい、冷静に判断することができました。
不動産は一度決めると、後戻りができない選択も多いもの。
だからこそ、「売るべきか」「貸すべきか」悩んでいるなら、まずはプロに相談する ことをおすすめします。
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