【不動産コラム】所有者不明土地を手に入れる方法【民法改正も分かりやすく】

所有者不明土地問題とは何か

「所有者不明土地」とは、不動産登記簿謄本によっても、所有者が判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地のことです。

具体的には
・登記簿謄本や固定資産課税台帳など所有者がわかる台帳が更新されていない
・所有者は特定できるが、実際にその所有者がどこにいるか分からない
・登記名義人が既に死亡しており、その相続人が複数で共有している
・しかも登記簿謄本や固定資産税課税台帳等に全ての共有者が記載されていない
・共有者のうちの誰かの行方が分からない
というようなケースです。

不動産実務ではよく遭遇するのですが、私の思い出深いケースとしては、取引する土地の隣地の連絡先を知りたくて謄本をあげたところ、大昔の旧住所に「〇〇座衛門」さんという江戸時代ネーム（本当に江戸時代生まれの方でした）の方が保有していることになっていて、途方に暮れたことがあります。

これなどは、まさに台帳は更新されておらず、既に死亡しており、その相続人が複数で共有しているうえに、その共有者を全員特定できているわけではないという、典型的な所有者不明土地です。

所有者不明土地の問題点とは

では所有者不明土地の一体何が問題なのでしょうか。そもそも困っていないから現在の所有者は放置して、ただひたすら固定資産税等を支払っているのでは？と思われるかもしれません。しかし実際には多くの問題があります。

まず第一の問題は、土地という限られた財産を放置することが非常に不経済であることです。誰が所有者かわからないので売却も賃貸もされません。土地は有限の資源ですので、これが有効に活用されないことは国全体にとってマイナスなのです。

第二に、地震や津波等の大規模災害からの復旧復興を行う場合や公共事業のために所有者に連絡を取る必要がある場合に、誰の土地なのか所有者がはっきりしないせいで、これらが大幅に遅れるという問題があります。

第三に、多くの場合、所有者不明土地は管理不全です。今にも朽ちそうな築年数が古い建物が建っている土地、不法投棄などがされゴミ屋敷のようになり悪臭が漂っているような土地、草木が生い茂り、虫などがわきます。放火の対象物となり、犯罪者の拠点となります。

また道路や鉄道等のインフラを、所有者不明で管理不全の土地から生えた草木が邪魔して、遅延や事故の原因となっているニュースを聞いたことがあるかもしれません。

つまり所有者本人は困っていなくても、周りの方が大変困るのです。

本人は「今は困っていない」と思っているかもしれませんが、実は不動産を放置すると本人も将来困ったことになります。

保険ではカバーできない損害賠償リスク

所有者不明土地には大抵、古くなって住めなくなった建物等が付いています。民法717条には、

【土地の工作物等の占有者及び所有者の責任】 ① 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。

と書かれています。これはつまり不動産の所有者は、その所有する不動産が他人の身体や財産に損害を与えた場合に損害を賠償する責任を負っているということです。

ですから例えば、

台風で空き家の門扉が飛んで隣の駐車場の車を傷つけた

物件で火災が発生し、新築したばかりの隣の家に延焼してしまった

空き家の外壁が剥がれ落ちて、たまたま下を通っていた人に当たって、その方が亡くなった

というようなことが起こった場合には、不動産の所有者はその損害を賠償する義務が生じるのです。

経験上、放置した物件に関しては、保険に加入していない方が多くいらっしゃいます。また保険に入っていたとしても、適切に管理していなかった場合には、保険でカバーされません。例えば放火されやすい状態を放置していたような場合などです。

このように、万一の時には、かなりのリスクがあることを覚悟しておかなければなりません。

犯罪者や野生生物の住処になり、不法投棄のたまり場となるリスク

不法投棄されたものは、基本的には自分で犯人捜しをしなければなりません。犯人が見つからない限り、その不法投棄物の撤去作業は、その場所の所有者の責任となります。

経験上、不法投棄されるものといえば、産業廃棄物や医療廃棄物等の、処分に手間やお金がたくさんかかるようなものばかりです。

また性犯罪や麻薬の取引の現場となるようなリスクもあります。これらのリスクは所有者たちだけでなく、周りの方にも大変な迷惑になります。

機会損失リスク

「今は全然困ってないから」と不動産を放置している方が、いざ不動産を処分するという段になるときは大抵「困ったとき」、つまり、お金が必要になった時です。

相続税の支払いや、入院、子供や孫の進学や引っ越し、家族に起こったトラブル対応のため等々、色々な理由で、急いで処分しなければならないことが多くなります。

このような場合には、急いで売るために市場価格より2~3割安く売らなければならなくなります。これは例えば、3,000万円で売れる物件を2,100万円で売らなければならなくなるということです。

なお、2~3割程度の値引きで済めばかなり良いほうです。多くの場合所有者不明～管理不全の土地では、処分代の方がかかるので、お金を払って手放すことが多くなっています。

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法をわかりやすく解説

上で述べてきたような問題が非常に多いことから、国は令和３年４月２１日に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」を作り、国会において可決成立しました（同月２８日公布）。

法律と聞くと、小さな文字にややこしい言い回し、頭が痛くなる方が多いかもしれません。私もそうです。しかし今回の改正で覚えておくことは3つです。ここではなるべく簡単にわかりやすく説明しますね。

１．相続の時の登記を「義務」にして、誰が相続したのかをはっきりと外部に明示するように法律を改正しました

２．不要な土地を国庫に帰属させる法律「相続土地国庫帰属法」を作りました

３．共有制度と相続制度の見直しを行いました

登記の義務化について

具体的には、不動産を相続により取得したら、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務になり、違反すると過料が課せられることになります。

また、お引越し等で、不動産所有者の住所が変わったら、2年以内に住所変更登記をする「義務」が生じることになります。違反すると過料が課せられます。

相続登記の義務化はいつから？

相続登記の義務化は令和6年4月1日からです。住所変更登記の義務化は令和8年4月28日までの政令で定める日に施行されます。

相続土地国庫帰属法について

①建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地、②土壌汚染や埋設物がある土地、③崖がある土地、④権利関係に争いがある土地、⑤担保権等が設定されている土地、⑥通路などによって他人に使用されいている土地ではなければ、10年分の管理費用相当額と審査手数料を払って、土地を手放し、国庫に帰属させることができるようになります。

かんたんに言うと、

「どうしても不要な土地を相続する時に、更地で、他に何の障害もなければ、国が引き取ってあげるよ。あ、お金は払ってね」

ということです。

したがって利用に当たっては、古家を解体し、土壌汚染や埋設物があるならば除去・撤去し、権利関係はキレイにして、お金を払って手放すという手順を踏むことになります。

崖地であればそもそも諦めなければなりません。現実的に考えるとなかなかハードルが高いように見えますが、

「管理費用を払いたくないから放置」

というようなモラルハザードを防ぐためには仕方ないのかもしれません。なお、この「10年分の管理費用相当額」がいくらなのかですが、目安として原野で20万円前後、市街地の宅地（200㎡）で80万円前後と示されています。

相続土地国庫帰属法の施行はいつから？

本法の施行は令和5年4月27日となります。

申請することができるのは相続や遺贈で土地を取得した人です。申請を行うと法務局が審査を行い、実地調査も行われることになっています。

また国や自治体に対して「このような土地が出てきたけど使いますか？」というような情報提供が行われ、活用法が検討されることになっています。

この辺りは生産緑地の指定解除のときとよく似ていますね（→参考「生産緑地の2022年問題と相続した生産緑地の売却方法」）

以上のようなプロセスを経て審査が承認されれば、申請者が10年分の土地管理費用を支払って、土地を手放すことができるようになります。

共有制度と相続制度の見直しについて

昔から「共有は争いの母」といわれます。不動産の現場でも、仲の良い子供たちがもめないように平等に相続させたはずなのに、失業や離婚、事故や病気、親や実家の面倒みる負担が異なった等の事後的な理由で、相続財産を巡る争いが勃発するのをたくさんみてきました。

血を分けた仲の良い兄弟・姉妹たちでさえそうなる可能性があるのですから、さらにその子供、孫、ひ孫といった代に渡って共有物についての争いがないまま時が過ぎるわけがありません。またそれが所有者不明土地問題の解決に大きな壁となっていました。

そこで共有の制度と相続の制度を見直すこととなったわけです。

～長期経過後の遺産分割の見直しとは～

共有物分割訴訟という制度はもちろんこれまでにも存在しました。

しかし共有者が大勢いたり、共有者が遠くに住んでいたり、一部の共有者が行方不明だったりといった事情が存在した場合に、分割方法や手続きがとても複雑多岐に渡っていました。

さらに通常共有の状態だった財産も、その共有者が死亡することによってその部分が遺産共有となり、通常共有と遺産共有がごちゃ混ぜ状態になってしまっていました。

こうなると長い時間と費用と手間をかけて共有分割と遺産分割という、それぞれの手続きを実施して共有状態を解消する必要があったわけです。

そこで改正民法では相続開始から10年を経過したときは、個別案件ごとに異なる具体的相続分による分割の利益を消滅させ、画一的な法定相続分で簡明に遺産分割を行う仕組みを創設することにしました。

具体的には相続開始後10年経過したら、共有物分割訴訟で通常共有だけでなく遺産共有の解消もできるということになります。

これにより、遺産分割がずっと終わらない…という状態はなくなり、おおよそ1~2年で裁判所によって適正な価格での遺産分割が行われることになります。特に不動産の価格についていえば、不動産鑑定士の鑑定評価額によることとなります。もちろん専門家の活用も必要ですので、その費用の負担を賄えるかどうかというところが鍵になります。

～共有制度自体の見直し～

不明共有者がいる場合には、そもそも利用に関する共有者間の意思決定や持分の集約が困難という大問題がありました。

これまでの民法では、行方不明とはいえ一応権利をもっているのだから、その人の権利も尊重するべきだよね。という考え方だったわけです。しかし、ここまで所有者不明土地が社会に大きな影響を及ぼす問題となっては、さすがにその権利は守られ過ぎなのではないか。果たすべき義務を果たしていないのに、それは釣り合っていないのではないかと考えられるようになったわけです。

そこで改正民法では、 裁判所の関与の下で、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意をもって、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度を創設することになりました。

また、裁判所の関与の下で、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭を供託することにより、不明共有者の共有持分を取得して不動産の共有関係を解消する仕組みを創設することになりました。

ものすごくかんたんに言うと、行方不明の共有者の権利は守るべきだよ。守るべきだけど土地活用を進めるためにも、公告と補償をすれば裁判所がOK出してあげられるから、それを根拠として不動産の活用を進めてね。ということです。

というわけで、この法改正により、不明共有者がいても共有物の利用・処分を円滑に進めることが可能になります。

～これらの民法の施行はいつから？～

令和5年4月1日に施行されることになっています。手続き等は弁護士に相談しながら進める必要があります。

なお、夫婦で不動産を共有している場合についてはこちらの記事で詳しく書いています。

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所有者不明土地を買いたいときにはどうすれば良いか

所有者不明土地となっている土地を買いたいという場合もあることでしょう。その場合のステップをご紹介します。

登記事項証明書の調査

最寄りの法務局に行き、所有者不明土地の現在の権利関係を調査します。

登記事項証明書を取得すると現在の所有者が誰なのか、そしてその土地にどのような権利が設定されているのかを知ることができます。

併せて公図や地積測量図等も取得して、正確にその土地の範囲と隣地の情報を知る必要があります。

調査が初めてでも問題はありません。たいていの場合、法務局の職員さんが親切丁寧に教えてくださいます。

所有者・相続人の洗い出し

登記事項証明書で判明した土地の所有者に連絡を取ります。ただし登記事項証明書に記載されている場所に所有者がいるとは限りません。所有者不明土地の場合はほとんど、もう既に引っ越していたり相続が発生したりしていて、そこに記載されている情報は古いものです。

本来であれば、住所の変更があったり相続が発生したりした場合には、きちんと登記がなされるべきですが、上で学んだように、それが義務化されるのは令和6年4月1日以降です。

そこで、登記事項証明書に記載された所有者やその住所が違う場合には、所有者の住民票などを取得し、現在の住所を調べたり、所有者に相続が発生したりしている場合には、戸籍を取得し、相続人を調査する必要があります。

ただし、これらの調査は自分で行うことはできず、弁護士等に依頼して行わなければなりません。

共有者の一部が不明な場合には不在者財産管理人の選任を申し立てる

上記の手続きを経て、運よく現在の所有者がみつかり、これまた運よくこの土地について売っても良いと考えていたとします。

しかしこのような土地は、はるか昔に相続が発生していて、子供たちの子供たちの子供たち…というように、現在実際に所有権をもっている人が複数人いる、つまりかなり大勢の共有状態となっていることがよくあります。

そうなると、全員の行方を知っているというケースは稀かもしれません。もちろん弁護士や司法書士の方に依頼すると一生懸命追いかけてくれますが、どうしても行方が分からない場合があります。

このような場合には、この判明している共有者の方に、不在者財産管理人の選任を申し立ててもらう必要があります。

管轄の家庭裁判所に行って申立てを行います。すると家庭裁判所は弁護士等を不在者財産管理人に選びます。

不在者財産管理人は、この行方不明の方の代理人として交渉に当たることになります。不在者財産管理人は家庭裁判所の許可を得て、他の共有者たちと協力して不動産を売却することになります。

さて令和5年4月1日以降は、改正民法により、共有者の中に行方不明の方がいる場合には、裁判所の手続きを経て、行方不明者の持ち分を強制取得することができるようになります。

具体的には、共有者が「行方不明の共有者がもっている不動産の持ち分を取得させてください」と裁判所に申し立て→公告と登記による行方不明の共有者への通知→申立て共有者が持分を取得するためのお金を供託→裁判所の持ち分取得決定、という流れです。

また既存の共有者が持分を取得するのでなはく、共有物全体を第三者に譲渡する制度も整備されることになっています。さらに、土地だけではなく、建物等もこの適用を受けます。

しかしいずれにしても共有者による申立て→公告手続→供託→裁判所の決定等の手続を経る必要があることは覚えておかなければなりません。

以上のような手順を踏んで、協議がまとまれば、晴れて所有者不明土地を買うことができるようになります。

相続財産管理人の選任

相続財産管理人の選任が必要な場合もありますので注意が必要です。不動産の所有者に相続が発生していたり、共有者の一人に相続が発生したりしているものの、法定相続人がいない、遺言書がない、相続人全員が相続放棄している・・・というような場合です。（相続放棄についての動画はこちら）

これらの場合には、家庭裁判所で相続財産管理人の選任を申し立てなければなりません。家庭裁判所は弁護士等を相続財産管理人に任命します。

相続財産管理人の仕事は相続財産の管理を行い、相続人の調査や債権者に対して債務の弁済等を行うというものです。

したがって所有者不明土地が相続財産に含まれている場合には、この相続財産管理人と協議を行い、家庭裁判所の許可を得ることができれば晴れて所有者不明土地を買うことができることになります。

なお相続人ではないものの、亡くなった方と特別な関係にあった特別縁故者がいる場合には、特別縁故者に相続財産である不動産を分与することができます。実務では兄→弟→その特別縁故者への分与が行われたケースに立ち会わせていただいたことがあります。

また、共有者の一人に相続人も特別縁故者もいない場合、亡くなった共有者の持分は他の共有者に移ることも覚えておいた方がよいでしょう。所有者不明土地として共有されていた不動産をこのようなルートで買うこともできます。

いずれにしても、一般の土地売買と異なり、権利関係の整理と手続きに手間と費用がかかります。私たちのような宅建業者であっても専門家のチームを組んで取り組むようなレベルの案件なので、是非専門家の力を借りて取り組まれることをオススメいたします。

まとめ

所有者不明土地は多くの人を悩ませる大きな問題です。しかし徐々に法制度の整備も進み、国土という限られた資源を有効に活用しようという機運も高まっています。

専門家の力を借りながら、是非積極的に不動産を活用されるようお勧めいたします。